¿Por qué ha subido tanto el precio de la vivienda en la CDMX?
El precio de la vivienda en la Ciudad de México ha experimentado un aumento significativo en los últimos años, y muchos se preguntan por qué está ocurriendo este fenómeno. La respuesta, como en muchos otros mercados, tiene que ver con la ley de la oferta y la demanda, pero también involucra una serie de factores económicos, políticos y sociales que han complicado el panorama inmobiliario en la capital del país.
La oferta y la demanda: un desbalance crítico
Actualmente, la zona metropolitana de la Ciudad de México alberga entre 22 y 24 millones de personas, dependiendo de cómo delimitemos su extensión. Con una población tan grande, se esperaría que el mercado inmobiliario mantuviera un equilibrio entre la cantidad de personas que buscan una vivienda y la cantidad de propiedades disponibles para cubrir esa demanda. Sin embargo, este no es el caso.
En los últimos años, se están construyendo aproximadamente 25,000 viviendas nuevas al año en toda la zona metropolitana. Aunque esta cifra podría parecer considerable, palidece frente a la enorme demanda. La demanda es entre 3 y 4 veces mayor que la cantidad de nuevas viviendas que se están construyendo, lo que provoca un desequilibrio.
Al haber tan poca oferta nueva para cubrir la demanda de millones de personas, los precios de las viviendas ya existentes se disparan. Esta presión sobre el inventario actual se traduce en un aumento de precios, tanto para comprar un departamento como para rentar un departamento en la CDMX.
La tormenta perfecta que frenó la construcción
Con la demanda creciendo a pasos agigantados, uno podría pensar que la solución sería construir más viviendas. Sin embargo, en los últimos cinco o seis años, los desarrolladores inmobiliarios se han enfrentado a una "tormenta perfecta" de factores que han frenado la construcción de nuevos proyectos.
- Cambio de gobierno: Con el cambio de administración en la Ciudad de México, hubo una revisión exhaustiva de todos los permisos y licencias de construcción. Este proceso ralentizó el desarrollo, ya que muchos proyectos quedaron en pausa mientras se revisaban los permisos.
- La pandemia de COVID-19: Durante la pandemia, la ciudad prácticamente se detuvo durante un año. Las restricciones sanitarias cerraron oficinas gubernamentales y ralentizaron los procesos de construcción, lo que afectó gravemente a los desarrolladores.
- Aumento en el costo de los materiales: Una vez que la ciudad empezó a reabrir tras la pandemia, el costo de los materiales de construcción se disparó debido a la inflación. Productos esenciales como el cemento aumentaron entre un 50% y un 70%, lo que encareció drásticamente la construcción de viviendas.
- Subida en las tasas de interés: Para empeorar la situación, las tasas de interés de los créditos hipotecarios también comenzaron a subir, pasando de un promedio del 4% al 11%. Este incremento no solo encarece los costos para quienes buscan comprar una vivienda, sino que también desalienta a los desarrolladores, quienes dependen de financiamientos para iniciar sus proyectos.
El impacto en la oferta de vivienda
Como resultado de todos estos factores, la construcción de nuevas viviendas ha caído drásticamente. Mientras que hace unos años se construían cerca de 25,000 viviendas anuales en la CDMX, el año pasado solo se construyeron 10,000. Para una ciudad con millones de habitantes, este déficit es significativo y refuerza el desbalance entre la oferta y la demanda.
Uno de los segmentos más afectados por esta escasez es el de las viviendas con un valor de menos de 2 millones de pesos, un mercado que tiene una enorme demanda, pero muy poca oferta. De hecho, solo se construyen alrededor de mil viviendas de este tipo cada año, y estas propiedades "vuelan" del mercado tan pronto como se ofrecen.
La construcción vertical y el encarecimiento de los departamentos
Otro factor que contribuye al aumento de los precios es el predominio de la construcción vertical en la Ciudad de México. Aproximadamente el 95% de las nuevas viviendas que se construyen en la capital son departamentos. Aunque estos edificios consumen menos terreno que las casas tradicionales, construir departamentos es significativamente más caro.
El costo de la construcción vertical se debe a múltiples factores, como la infraestructura adicional que requieren los edificios de varios pisos, la escasez de terrenos adecuados para estos proyectos y los costos asociados con cumplir las regulaciones urbanas.
Para los desarrolladores, construir en la CDMX se ha vuelto un reto. El precio del terreno, sumado a los costos elevados de los materiales y las licencias, hace que el desarrollo de nuevos departamentos sea una empresa costosa. Como resultado, los desarrolladores deben vender las propiedades a precios más altos para compensar estos gastos, lo que contribuye al aumento generalizado de los precios.
¿Qué podemos esperar en el futuro?
Con la demanda de vivienda en la Ciudad de México superando con creces la oferta disponible, es probable que los precios continúen al alza en el corto y mediano plazo. La oferta limitada de nuevas viviendas, especialmente en el rango de precios accesibles, seguirá generando presión sobre el mercado, afectando tanto a los compradores como a quienes buscan rentar un departamento.
Es importante que quienes estén considerando adquirir una propiedad lo hagan con la mayor cantidad de información posible. Tener acceso a datos relevantes sobre el mercado inmobiliario y las tendencias de los precios es clave para tomar decisiones informadas y aprovechar las oportunidades que aún existen en este desafiante mercado.
En resumen, el aumento de los precios de la vivienda en la Ciudad de México es el resultado de una combinación de factores: un desbalance significativo entre oferta y demanda, el encarecimiento de los costos de construcción y un entorno económico complicado para los desarrolladores. Entender estos factores es fundamental para quienes están evaluando si comprar o rentar un departamento en esta gran ciudad.
