¿Por qué es importante el Cap Rate y la plusvalía al invertir en una propiedad?

En el universo de las inversiones inmobiliarias, hay dos estrellas que brillan con luz propia en el firmamento del éxito financiero: el Cap Rate y la plusvalía. Estas métricas, a menudo mal entendidas o subestimadas, son esenciales para cualquier inversionista que busque tomar decisiones informadas y rentables. Por eso hoy vamos a desentrañar estos conceptos y entender por qué son cruciales al momento de comprar una propiedad.

Cap Rate: la brújula de la rentabilidad

El Cap Rate, o tasa de capitalización, es una métrica usada para evaluar el retorno potencial de una propiedad inmobiliaria. Refleja la relación entre los ingresos netos operativos que genera una propiedad y su precio de compra, representado como un porcentaje. Este indicador es esencial para comparar la rentabilidad de distintas propiedades en el mercado.

Cálculo del Cap Rate

Para calcular el Cap Rate, debes tomar los ingresos anuales netos (rentas menos gastos) y dividirlos por el costo de adquisición de la propiedad. Por ejemplo, si compras una propiedad por 2 millones de pesos que, tras restar gastos, deja un ingreso neto anual de 100,000 pesos, el Cap Rate sería:

Cap Rate = (Ingresos Netos / Costo de Adquisición) x 100

Cap Rate = (100,000 / 2,000,000) x 100

Cap Rate = 5%

El Cap Rate ofrece una visión de la rentabilidad de una propiedad antes de impuestos, facilitando comparar diferentes inmuebles independientemente de su financiamiento. En la CDMX, un Cap Rate del 4 al 6% es común, pero cifras por encima del 6% o 7% indican oportunidades potencialmente más lucrativas.

Estas son las colonias con mejor Cap Rate de la CDMX: 

La plusvalía en bienes raíces

Mientras que el Cap Rate analiza el presente, la plusvalía es el termómetro que mide el aumento en el valor de una propiedad a lo largo del tiempo. Esta métrica es una representación clara del crecimiento de tu inversión. En términos simples, la plusvalía es la diferencia entre lo que pagaste por la propiedad y lo que vale ahora.

Calcular la plusvalía puede ser más complejo que el Cap Rate, ya que implica estimar el aumento de valor de una propiedad a lo largo del tiempo. Se consideran factores como la ubicación, mejoras en la propiedad, y cambios en el mercado inmobiliario. Por ejemplo, si compras una casa por 2 millones de pesos y su valor aumenta a 2.5 millones en cinco años, la plusvalía es de 500,000 pesos. Esto no se refleja en tus flujos de efectivo, pero sí en el valor neto del activo.

La plusvalía es fundamental para los inversores con una visión a largo plazo. Es el indicador que muestra cómo una ubicación estratégica, mejoras en la propiedad y cambios en el mercado pueden elevar el valor de tu inversión con el paso del tiempo. Desde la pandemia, muchas zonas de la CDMX aumentaron su plusvalía considerablemente, estas son las colonias con más incremento en los últimos 5 años. 

La buena noticia es que, con Monopolio, acceder a estas métricas es más sencillo que nunca. Nuestra plataforma ofrece estimaciones de Cap Rate para que puedas tomar decisiones informadas sin complicados cálculos. Y en cuanto a la plusvalía, Monopolio te proporciona datos históricos y proyecciones que te ayudan a elegir con inteligencia, cada vez que buscas información sobre una zona o una propiedad en específico. 

Al combinar el Cap Rate y la plusvalía, obtienes un panorama robusto para evaluar cualquier oportunidad inmobiliaria. El primero te dice qué tan bien puede generar ingresos una propiedad en relación con su precio, mientras que el segundo te muestra su potencial de apreciación. 

Ambos son vitales para una estrategia de inversión bien redondeada. Son dos caras de la misma moneda de inversión inmobiliaria. Entenderlas y aplicarlas es lo que te separa de los aficionados y te pone en la liga de los inversionistas serios. Con herramientas como las que ofrece Monopolio, estás equipado para identificar las joyas ocultas del mercado y expandir tu patrimonio con confianza, así que no esperes más y empieza a buscar tu próxima oportunidad de inversión aquí.