¿Es mejor comprar o rentar un departamento? Desglosamos los pros y contras

Una de las decisiones financieras más importantes que la mayoría de las personas enfrentan es si comprar un departamento o rentar un departamento. Este dilema es complejo, ya que involucra una combinación de factores financieros y emocionales. Sin embargo, si nos vamos a los números, hay un argumento fuerte a favor de la renta, aunque eso no es toda la historia. Vamos a desglosar las razones y los factores que intervienen para ayudarte a tomar una decisión más informada.

Rentabilidad de rentar vs. comprar un departamento

Cuando analizamos el dilema desde una perspectiva puramente financiera, muchos estudios y expertos coinciden en que, en la mayoría de los casos, rentar un departamento puede ser más rentable que comprarlo. Esto se debe a varios factores, entre ellos, la rentabilidad que ofrecen las rentas en México.

En México, las rentas suelen ofrecer una rentabilidad del 4% al 6%. Para poner esto en contexto, si compras un inmueble por 1 millón de pesos, la renta mensual debería ser de aproximadamente 5 mil pesos. A esta rentabilidad se le conoce como Cap Rate (tasa de capitalización), que mide cuánto te deja una propiedad en ingresos por rentas, luego de impuestos y gastos asociados.

Este porcentaje de retorno sobre inversión (ROI) puede parecer atractivo, pero si lo comparamos con las tasas de interés actuales, que rondan el 11% para un crédito hipotecario, vemos que la opción de comprar tiene un costo financiero elevado. Es decir, si pagas una hipoteca con una tasa del 11%, implícitamente estás pagando más por la propiedad que lo que recibirías en rentas si decidieras rentarla.

Cap rate y tasas de interés: ¿por qué es mejor rentar?

El Cap Rate es clave para entender la rentabilidad de las propiedades en renta. Si tu departamento genera un retorno del 5%, pero estás pagando un crédito hipotecario al 11%, claramente la opción de rentar parece ser más favorable. El diferencial entre la tasa de retorno de una renta y la tasa de un crédito hipotecario es significativo y, cuando lo ves en una hoja de cálculo, los números indican que rentar es más rentable.

Por ejemplo, si decides rentar un departamento, ese diferencial del 5% contra el 11% de una hipoteca implica que, financieramente, estás mejor rentando. Sin embargo, aquí es donde entra otro factor crucial: la plusvalía.

La importancia de la plusvalía al comprar un departamento

La plusvalía es el aumento del valor de una propiedad con el tiempo, y este es el factor que puede inclinar la balanza a favor de comprar en lugar de rentar. Aunque la opción de rentar parece más rentable en el corto plazo, si la propiedad que compras tiene una alta plusvalía a largo plazo, puede que finalmente termine siendo una mejor inversión.

Para que la compra de una propiedad sea más rentable que la renta, la plusvalía anual debe ser superior al diferencial entre la tasa de interés de tu crédito hipotecario y el retorno por rentas. Si la plusvalía es superior al 6%, entonces sí conviene comprar. Es decir, si el valor de tu propiedad aumenta año tras año por encima de ese porcentaje, estarás obteniendo ganancias sobre tu inversión que compensarán los intereses más altos de tu crédito hipotecario.

Factores psicológicos y comportamientos financieros

Aunque los números a veces indican que es mejor rentar un departamento, la realidad es que la compra de una propiedad no solo se trata de cifras. Existen factores psicológicos y de comportamiento financiero que juegan un papel importante en esta decisión.

Cuando rentas un departamento, es fácil caer en la trampa del consumismo. Supongamos que ganas 50,000 pesos al mes y pagas una renta de 15,000. En este escenario, es común que pagues tu renta al inicio del mes y luego gastes el resto del dinero en otras cosas, dejando solo una pequeña parte para el ahorro.

Por otro lado, cuando decides comprar un departamento y adquieres un crédito hipotecario, tu comportamiento financiero cambia. El pago de la hipoteca se convierte en una prioridad, lo que te obliga a destinar una parte significativa de tus ingresos a una inversión a largo plazo. Esto te obliga a ahorrar mes a mes, ya que estás construyendo patrimonio, en lugar de simplemente cubrir el costo de vivir en una propiedad.

La hipoteca como una forma de ahorro forzado

Uno de los mayores beneficios de adquirir un crédito hipotecario es que actúa como una forma de "ahorro forzado". Cada mes, una parte de tu ingreso se destina a pagar la propiedad, lo que, en el largo plazo, te permite ser dueño de un activo valioso que puede aumentar de valor gracias a la plusvalía. Mientras que si rentas, el dinero que pagas en renta no se traduce en ningún tipo de ahorro o inversión.

Este cambio de comportamiento es crucial porque muchas personas tienden a gastar el dinero que les sobra después de pagar la renta en lugar de ahorrar o invertirlo. En cambio, con una hipoteca, estás invirtiendo de manera automática y constante en tu futuro.

Entonces, ¿comprar o rentar un departamento?

Al final del día, la decisión de comprar o rentar un departamento depende de varios factores: tus finanzas personales, el comportamiento de plusvalía en la zona donde planeas comprar, y tus objetivos a largo plazo.

Si miramos solo los números en una hoja de cálculo, rentar parece ser más favorable en la mayoría de los casos. Sin embargo, si consideras la plusvalía a largo plazo y el cambio en los hábitos financieros que te impone un crédito hipotecario, comprar puede ser una excelente forma de generar ahorro e inversión a lo largo del tiempo.

En definitiva, si lo que buscas es flexibilidad y una solución a corto plazo, rentar puede ser la mejor opción. Pero si tu objetivo es construir patrimonio y generar plusvalía en el largo plazo, comprar un departamento y comprometerte con una hipoteca podría ser la mejor decisión.

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