Comprar vs. rentar una propiedad: pros y contras en el actual mercado inmobiliario

Por José María Valenzuela, Senior Analyst en DD360.

Ser dueño de una propiedad es un sueño que parece que compartimos la mayoría de los mexicanos. Ya sea porque nos han inculcado que el mejor camino para crear patrimonio es invertir en bienes raíces, o porque simplemente nos gusta la idea de tener algo propio que podamos pintar, decorar y habitar a nuestro completo gusto. No podemos negar que comprar un departamento o una casa es una meta importante para la mayor parte de nosotros. 

Por otro lado, existe la percepción de que al rentar estamos "regalando nuestro dinero" y por eso es mejor apresurarnos a comprar una propiedad. Pero, ¿es la compra en realidad la opción más rentable? ¿Cuáles son los beneficios y las desventajas de rentar? ¿Qué conviene hacer y en qué momentos?

Si alguna vez te lo has cuestionado estás en el lugar correcto, sigue leyendo porque te ayudaremos a responder estas preguntas.

Dinámica de compra de una propiedad

Existen 2 escenarios principales para comprar un departamento o una casa...

1. Cuentas con suficientes recursos para liquidar la totalidad de la propiedad que deseas adquirir.
2. Cuentas con un enganche (típicamente 5-30% del valor de la propiedad) y el resto lo piensas liquidar con un crédito hipotecario.

Si estás dentro de alguno de estos dos grupos, podrías estar listo para invertir en bienes raíces. 

Comprar un departamento o una casa tiene grandes beneficios. Quizás la plusvalía y la generación de capital a través de las amortizaciones de los créditos hipotecarios son las más interesantes, pero existen muchas otras (¿Por qué invertir en bienes inmuebles?). Aunque lamentablemente, adquirir bienes inmuebles no nos trae únicamente beneficios, sino que viene ligado a una serie de gastos importantes que tendremos que considerar antes de tomar cualquier decisión de compra. Supongamos que encontraste la casa o departamento que quieres comprar:  

En primer lugar, es importante considerar que el capital conlleva un costo de oportunidad. Esto significa que cuando eliges invertir tu dinero en una propiedad, incurres en el costo de no invertirlo en otras alternativas que pudieran generar mejores rendimientos. 

Además, la contratación de un crédito hipotecario viene con sus propios gastos, como comisiones, intereses, y seguros. A su vez, el proceso de compra implica gastos de escrituración que suelen representar entre el 3% y el 9% del valor de la propiedad. Por último, pero no menos importante, existen gastos recurrentes posteriores a la compra, incluyendo el impuesto predial, mantenimiento, y renovaciones o reparaciones, que suelen fluctuar entre el 0.5% y el 2% del valor de la propiedad cada año.

Por esa razón, para la mayoría de nosotros, comprar el departamento o casa correcta cuando llegue el momento, será una decisión que impactará nuestra vida. Por lo tanto, no deberíamos apresurarnos a comprar cualquier cosa. 

Veamos por otro lado, cómo luce un proceso típico de renta:

Dinámica de renta de una propiedad 

Al rentar un departamento o una casa existen una serie de requisitos con los que hay que cumplir. En primer lugar, la mayoría de los caseros te pedirán entre 1-2 meses de depósito en garantía, en caso de incumplimiento del contrato. Por otro lado, algunos propietarios solicitan el pago de una póliza jurídica y/o presentar un aval. Para finalizar, se firma un contrato de arrendamiento que establece las condiciones de la renta. Una vez cubiertos estos requisitos, el inquilino debe realizar el pago de la renta mensual, el pago de la cuota de mantenimiento (muchas veces incluida en renta), y el pago de servicios (agua, luz, gas, internet, etc.).

El proceso para rentar una casa o departamento es más sencillo y menos costoso que comprarla, sin embargo, no tendrás los beneficios de adquirir una propiedad. Por lo tanto, rentar una propiedad también conlleva a:

1. Falta de plusvalía: Cuando rentas, no obtienes ningún beneficio de la apreciación del valor de la propiedad a lo largo del tiempo. Si el valor de la propiedad aumenta, el beneficiario es el propietario, no el inquilino.
2. Renta fluctuante: A diferencia de un préstamo hipotecario de tasa fija, el costo de la renta puede aumentar con el tiempo. El propietario tiene el derecho de ajustar la renta a medida que cambia el mercado, y esto puede hacer que tus gastos de vivienda sean menos predecibles.
3. Menos control sobre el espacio de vida: Como inquilino, estás sujeto a las reglas y regulaciones del propietario. Esto puede limitar tu capacidad para personalizar o renovar el espacio en donde vives. Además, puedes ser forzado a mudarse si el propietario decide vender la propiedad.
4. Falta de estabilidad a largo plazo: Mientras que la compra de una casa proporciona un sentido de permanencia, la renta puede no ofrecer la misma estabilidad. Los contratos de alquiler suelen ser a corto plazo (usualmente de un año), lo que significa que podrías tener que buscar un nuevo lugar para vivir con bastante regularidad.
5. Inversión de dinero sin ganancia de capital: Mientras que los pagos de la hipoteca ayudan a construir el capital, los pagos de renta no. En otras palabras, al final del contrato de arrendamiento, no tendrás nada que mostrar por el dinero que has gastado en renta.

Hablando del mercado actual..

Las propiedades en México se rentan en promedio al 5% anual de su valor comercial. Por otro lado, ser dueño de una propiedad implica, en la mayoría de los casos, un gasto anual mayor al 5% del valor comercial. Esto, considerando el costo de oportunidad de tu capital, el pago de impuestos, mantenimiento y remodelaciones, pero sobre todo, las altas tasas de interés de los créditos hipotecarios en México.

Esto quiere decir que para la mayoría de las propiedades en México, rentando, estarías gastando menos que siendo su dueño.

Desde una perspectiva financiera, por lo tanto, “rentar” siempre es la opción más rentable en el corto plazo, aunque quizás no lo sea tanto en largo plazo. El gran secreto: La plusvalía y la generación de capital a través de las amortizaciones de los créditos hipotecarios. Los precios de las propiedades fluctúan cíclicamente, así que al comprar no deberías esperar que el valor de la propiedad incremente de manera drástica en el corto plazo. Sin embargo, si estás dispuesto a mantener la propiedad por el tiempo suficiente, el impacto negativo de los costos iniciales será sustituido por una ganancia por la apreciación del inmueble. Por otro lado, tu capital también crece a medida que vas pagando tu hipoteca, teniendo cada vez  un componente menor de intereses y amortizando más capital.

Por último, al tratarse de una inversión ilíquida, los beneficios de la apreciación del inmueble no podemos percibirlos hasta vender la propiedad. Si nos apresuramos a vender, entre tantos gastos iniciales y no tener el efecto positivo de la plusvalía, seguramente estaremos perdiendo dinero. 

Por lo tanto..

No existe como tal una respuesta correcta. Pero en términos generales, no deberías tener prisa para comprar una propiedad. 

Si te interesa rentar, un buen comienzo sería buscar departamentos o casas en renta en zonas que te gusten y que estén dentro de tu presupuesto usando la regla del 5%. ¿Qué es la regla del 5%?  Como lo mencionamos antes, las propiedades en México se rentan en promedio al 5% anual de su valor comercial. Ese porcentaje es conocido como “tasa de capitalización" (“Cap Rate”); la cual es una métrica que se usa para calcular el retorno que se espera genere una propiedad al rentarla. Se calcula sumando los ingresos netos anuales por rentas, divididos entre el valor comercial de la propiedad. Por lo tanto, las buenas oportunidades, desde la perspectiva de un inquilino, serían aquellas que tengan un Cap Rate menor al de sus propiedades comparables. Guíate por la referencia del 5% y busca oportunidades que estén en mejores condiciones y en precios por debajo de sus comparables. Te recomendamos usar nuestro mapa de Cap Rate para esto.

Por otro lado si estás interesado en comprar un departamento o casa, te sugerimos: 

• Busca propiedades en mejores condiciones y más baratas que sus comparables. La mitad del negocio está en la compra, lo demás es cosa de ser paciente. Usa nuestro mapa de Precios por Zona para esto.
• Busca propiedades que puedan generar plusvalía. Parece mentira, pero no todas las propiedades generan plusvalía. Para esto es muy importante analizar bien la ubicación del inmueble. Estudia la zona y analiza los factores clave que influyen en la apreciación de los inmuebles: acceso a servicios, escuelas, parques, estado de las calles y de las banquetas, alumbrado, seguridad, entre otros.
• Busca propiedades que se puedan rentar arriba del promedio. Hasta ahora no hemos hablado de la compra de propiedades de inversión, pero este es sin duda un factor clave a considerar a la hora de tomar una decisión.
• Compra sólo si piensas quedarte con la propiedad en el largo plazo. De esta manera maximizarás tu retorno.
• Si compras un departamento o casa con crédito hipotecario, intenta cumplir puntualmente con el pago de tus mensualidades. Haz amortizaciones anticipadas a capital tan pronto y tan seguido como puedas. Intenta liquidar el crédito de manera anticipada.

Teniendo en cuenta esto, estarás destinado a comprar una buena propiedad, una en la que el sueño de tener algo propio, también te traiga buenos rendimientos.

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